Статья 91.1 ЖК РФ. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (действующая редакция)

1. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, о котором идет речь в комментируемой статье, можно рассматривать как новый самостоятельный вид найма жилого помещения, имеющий свои особенности. Об этом свидетельствуют положения главы 35 ГК РФ, ставящие его в один ряд с договором социального найма и договором найма жилого помещения. Так, в п. 1 ст. 672 ГК сказано, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Подтверждает данный вывод и появление в комментируемом ЖК РФ отдельного раздела, посвященного найму жилых помещений в фонде социального использования, в противном случае было бы достаточно включить дополнительные главы в уже существующие разделы, урегулировавшие иные виды найма жилого помещения.

В ч. 1 комментируемой статьи дается определение договора найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. Данный договор также регулируется Постановлением Правительства РФ от 5 декабря 2014 г. N 1318 "О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования" (вместе с "Требованиями к организациям, являющимся наймодателями по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в отношении жилых помещений частного жилищного фонда"). Указанным Постановлением были утверждены:

типовой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования;

требования к организациям, являющимся наймодателями по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в отношении жилых помещений частного жилищного фонда;

перечень документов, подтверждающих право заявителя, претендующего на участие в аукционе на право заключения договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, выступать наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;

перечень документов, подтверждающих право наймодателя и нанимателя на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования при государственной регистрации возникающего на основании такого договора ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение.

В нем дается ссылка на ст. 91.2 (см. комментарий к ней), в которой перечислены все лица, которые могут выступать в качестве наймодателя по данному договору:

а) органы государственной власти, уполномоченные выступать от имени Российской Федерации или субъекта Российской Федерации в качестве собственников жилых помещений государственного жилищного фонда, либо уполномоченные указанными органами организации;

б) органы местного самоуправления, уполномоченные выступать от имени муниципального образования в качестве собственников жилых помещений муниципального жилищного фонда, либо уполномоченные указанными органами организации;

в) организации, являющиеся собственниками жилых помещений частного жилищного фонда или уполномоченные собственниками таких жилых помещений и соответствующие требованиям, установленным Правительством РФ.

Что касается нанимателей, то в качестве таковых всегда выступают только физические лица, указанные в ст. 91.3 (см. комментарий к ней). В ней речь идет о гражданах, признанных по установленным ЖК основаниям нуждающимися в жилых помещениях, и гражданах, признанных по основаниям, установленным другим федеральным законом, указом Президента Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации или актом представительного органа местного самоуправления, нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

2. В ч. 2 комментируемой статьи перечислены существенные условия договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. При отсутствии любого из этих условий договор считается незаключенным.

3. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается в письменной форме. Вместе с тем в комментируемой статье ничего не говорится о последствиях ее несоблюдения. Таким образом, будет действовать общее правило, согласно которому в случае несоблюдения формы договора стороны лишаются права ссылаться на свидетельские показания, доказывая сам факт заключения договора.

4. Существенной особенностью рассматриваемого договора является то, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, подлежит государственной регистрации. Постановлением Правительства РФ от 5 декабря 2014 г. N 1318 "О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования" (вместе с "Требованиями к организациям, являющимся наймодателями по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в отношении жилых помещений частного жилищного фонда") утвержден Перечень документов, подтверждающих право наймодателя и нанимателя на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования при государственной регистрации возникающего на основании такого договора ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение.

5. Как и для договора социального найма, для договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования необходимой предпосылкой для его заключения является решение наймодателя о предоставлении жилого помещения по этому договору, которое представляет собой определенную формальную процедуру.

6. Постановлением Правительства РФ от 5 декабря 2014 г. N 1318 "О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования" утвержден Типовой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, в котором указаны предмет договора, стороны договора, срок действия этого договора, размер платы за наем жилого помещения, порядок его изменения и условия заключения договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок по истечении срока действия ранее заключенного договора и др.