Статья 79 ЖК РФ. Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма (действующая редакция)

1. Главным и наиболее распространенным основанием прекращения договора поднайма жилыми помещениями является истечение срока действия договора. В этом случае поднаниматель обязан освободить жилое помещение, а при отказе он подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого помещения (ч. 5 комментируемой статьи).

2. В судебном порядке поднаниматель также выселяется в случае, если досрочно прекратилось право самого нанимателя на помещение, которое он занимал по договору социального найма (например, в связи с его выездом в другое место жительства, смертью и т.п.), поскольку в случае прекращения договора найма по любому основанию поднаниматель не имеет никаких правовых оснований занимать предоставленное ему помещение.

3. Как и любой другой договор, договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут по соглашению сторон без обращения в суд.

Кроме того, он может быть расторгнут без обращения в суд при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения. Наиболее часто встречающимся нарушением является неуплата наемной платы. Однако могут быть и другие нарушения (например, причинение вреда занимаемому жилому помещению).

4. В ч. 4 комментируемой статьи законодатель установил особый порядок расторжения договора поднайма жилого помещения в случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого он отвечает, допускают указанные в ней неправомерные действия.

Под гражданином, за действия которого отвечает поднаниматель, следует понимать лицо, проживающее совместно с ним в жилом помещении и включенное в договор поднайма жилого помещения.

При разрешении споров, связанных с расторжением судом договора поднайма жилого помещения по требованию нанимателя, следует учитывать положения п. 39 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14, в котором судам разъяснено, что следует понимать под использованием жилого помещения не по назначению, под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, в том числе что следует относить к систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи.

До обращения в суд с иском о выселении наниматель должен предупредить поднанимателя о допущенных нарушениях, указав на необходимость их устранения, а в случае, если нарушения повлекли за собой разрушение жилого помещения, - назначить данному поднанимателю разумный срок (оценочное понятие) для проведения ремонта жилого помещения. И только тогда, когда нарушения останутся неустраненными, наниматель имеет право обратиться в суд с иском о расторжении договора поднайма жилого помещения и выселении поднанимателя и вселенных совместно с ним граждан.

При этом договором поднайма жилого помещения могут быть предусмотрены любые другие обстоятельства, которые будут служить основаниями его расторжения в судебном порядке по требованию одной из сторон договора (подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК).

5. Правовым последствием прекращения и расторжения договора поднайма является выселение в судебном порядке поднанимателя и членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

6. Как правильно отмечено, ч. 6 комментируемой статьи не соответствует общему правовому регулированию договора поднайма. В соответствии с указанной нормой, если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора - инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца. Эта норма противоречит положению ч. 3 ст. 77 ЖК (см. комментарий к ней), согласно которой если договором в договоре поднайма не определен срок, то он считается заключенным на один год. То есть бессрочного договора поднайма в принципе существовать не может <8>.

--------------------------------

<8> Формакидов Д.А. Правовое регулирование договора поднайма жилого помещения // Семейное и жилищное право. 2017. N 3. С. 26.