Статья 23 ЖК РФ. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение (действующая редакция)

1. В соответствии с ч. 1 комментируемой статьи решение о переводе жилого помещения в нежилое принимает орган местного самоуправления.

Основания отказа в переводе жилого помещения в нежилое перечислены в ст. 24 ЖК РФ (см. комментарий к ней). К ним относится, в частности, несоблюдение предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода помещения (см. комментарий к ней). При этом условия и порядок проведения работ по переустройству и перепланировке регулируются не только главой 4 ЖК РФ, но и изложены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда от 27 сентября 2003 г. N 170, утвержденных Государственным комитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, в Постановлении Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".

В комментируемой статье содержится конкретная процедура перевода жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое). Такая процедура осуществляется органом местного самоуправления по месту нахождения помещения.

Согласно Постановлению Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 6/8 от 1 июля 1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК.

2. В ч. 2 комментируемой статьи установлен перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение и наоборот, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод.

Согласно п. 4 ст. 18 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ (ред. от 25.11.2017) "О государственной регистрации недвижимости" к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

К числу документов, являющихся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, относятся:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенной в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

свидетельства о праве на наследство;

вступившие в законную силу судебные решения;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

Документы могут быть направлены в орган местного самоуправления по месту нахождения помещения непосредственно или через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг, который должен заключить с органом местного самоуправления соответствующее соглашение о взаимодействии.

Для перевода помещения его собственник или уполномоченное им лицо должны обратиться с соответствующим заявлением в орган местного самоуправления.

План переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения) и поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение, являются необязательными документами для представления. В частности, для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает эти документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе.

То же самое касается правоустанавливающих документов на переводимое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

3. В ч. 3 комментируемой статьи подчеркивается, что перечень документов, указанных в комментируемой статье, является исчерпывающим и никакие другие документы не требуются. В частности, орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя подтверждения согласия собственников помещений в многоквартирном доме, в случае если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка переводимого помещения невозможны без присоединения к нему части общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, если согласие не будет получено, единственным способом решения проблемы является обращение в суд. В связи с этим следует согласиться с высказанным мнением, что перечень документов, предусмотренных в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, следует дополнить протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в случае если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка переводимого помещения невозможны без присоединения к нему части общего имущества в таком доме <1>.

--------------------------------

<1> Рыжов А.Б. Координация государством интересов собственников помещений в многоквартирном доме при переустройстве, перепланировке, переводе жилого помещения в нежилое // Жилищное право. 2008. N 3. С. 38.

В тех случаях, когда орган, осуществляющий перевод, направляет в соответствующие государственные и муниципальные органы запросы о предоставлении указанных в ч. 2 комментируемой статьи документов, последние обязаны это сделать. Вместе с тем в ч. 2 комментируемой статьи ничего не говорится о последствиях неисполнения этой обязанности.

Согласно п. 11.1 ст. 2 Федерального закона от 27 июля 2006 г. N 149-ФЗ "Об информации, информационных технологиях и о защите информации" электронный документ, о котором идет речь в п. 3 комментируемой статьи, - документированная информация, представленная в электронной форме, то есть в виде, пригодном для восприятия человеком с использованием электронных вычислительных машин, а также для передачи по информационно-телекоммуникационным сетям или обработки в информационных системах.

4. В ч. ч. 4 и 5 комментируемой статьи говорится о сроках, в течение которых должно быть принято решение о переводе или об отказе в переводе, после чего заявителю выдается соответствующий документ. Правительство Российской Федерации Постановлением от 10 августа 2005 г. N 502 "Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение" утвердило форму уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение.

5. Поскольку в подавляющем большинстве случаев перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) предполагает его переустройство (перепланировку), решение о переводе, в соответствии с ч. 5 комментируемой статьи, должно содержать требование о проведении переустройства (перепланировки), а также перечень иных работ, если их проведение необходимо.

6. При отсутствии необходимости в переустройстве (перепланировке) решение о переводе является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения соответственно.

7. Если работы по переустройству (перепланировке) помещения необходимы, то решение о переводе нежилого помещения в жилое является основанием для проведения таких работ. Завершение работ по переустройству (перепланировке) подтверждается актом приемочной комиссии, который подтверждает окончание перевода жилого помещения в нежилое и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого.

Сроки, в течение которых приемочная комиссия должна оформить акт о завершенном переустройстве (перепланировке) помещения, устанавливаются правовыми актами субъектов Федерации. Так, согласно п. 2.17 Административного регламента, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП, приемочная комиссия должна оформить акт о завершенном переустройстве (перепланировке) помещения в течение 10 дней с даты подачи заявителем соответствующего заявления.

8. Часть 10 комментируемой статьи предусматривает соблюдение определенных нормативных требований при использовании помещения, являвшегося объектом перевода. В частности, при использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах. Имеются в виду требования, установленные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними подзаконными нормативными правовыми актами. Речь идет, в частности, о предписаниях ФЗ от 21 декабря 1994 г. N 69-ФЗ "О пожарной безопасности", ФЗ от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", ФЗ от 23 ноября 1995 г. N 174-ФЗ "Об экологической экспертизе" и др.

О требованиях пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных установленных законодательством требованиях см. комментарий к ст. 15.