Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды (действующая редакция)

1. Договор аренды в зависимости от субъектов и от срока его действия может быть заключен в двух формах:

- устная форма - при условии, что срок договора аренды не превышает один год и сторонами договора аренды являются физические лица;

- письменная форма - при условии, что срок договора аренды превышает один год и хотя бы одной из сторон договора аренды является юридическое лицо.

Безусловно, если договор аренды заключается в письменной форме, то он должен содержать указание на его субъектов и срок действия.

Важным условием, касающимся формы договора аренды, является условие о его государственной регистрации, касающееся при этом только договоров аренды недвижимого имущества. В случае несоблюдения такого условия договор аренды будет считаться незаключенным. Так, например, суд, рассматривая дело по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга к обществу с ограниченной ответственностью "Стелла-1" о выселении с земельного участка, пришел к выводу, что, поскольку срок действия подписанного сторонами спора договора аренды земельного участка составляет 3 года и этот договор в нарушение требований гражданского законодательства не был зарегистрирован, что свидетельствует о его незаключенности и об отсутствии у ответчика правовых оснований для занятия земельного участка, принимая во внимание, что к моменту предъявления иска уже истек и срок действия договора, требование о выселении ответчика с земельного участка правомерно удовлетворено (см. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.09.2012 по делу N А56-56391/2011).

В другом случае при рассмотрении дела об устранении препятствий для пользования арендованным имуществом установил, что срок действия договора аренды, заключенного истцом с учетом дополнительного соглашения, составляет более чем один год, в связи с чем договор подлежал государственной регистрации, однако в нарушение гражданского законодательства доказательств государственной регистрации спорного договора и дополнительного соглашения к нему не имеется, суд пришел к выводу о том, что договор аренды следует считать незаключенным (см. Постановление ФАС Уральского округа от 05.12.2011 N Ф09-7716/11 по делу N А76-1312/11).

Однако требование о государственной регистрации не распространяется на исключительные случаи, которые могут быть установлены законодательством. Так, например, ст. 26 ЗК устанавливает, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В случае если по договору аренды арендуемое имущество по истечении срока договора аренды должно перейти в собственности арендатора, договор аренды государственной регистрации не подлежит, поскольку по содержанию он будет аналогичен договору купли-продажи, который подлежит государственной регистрации только при переходе права собственности на недвижимость, то есть заключения договора купли-продажи недвижимости.

2. Применимое законодательство:

- ЗК РФ;

- ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

3. Судебная практика:

- Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53;

- Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.09.2012 по делу N А56-56391/2011;

- Постановление ФАС Уральского округа от 05.12.2011 N Ф09-7716/11 по делу N А76-1312/11;

- Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2013 N 04АП-498/13;

- Постановление ФАС Уральского округа от 22.10.2013 N Ф09-3024/12 по делу N А60-25706/2010;

- Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.12.2012 N Ф02-5573/12 по делу N А74-2137/2012;

- Постановление ФАС Московского округа от 27.04.2011 N Ф05-2961/11 по делу N А40-90038/2010;

- Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2014 N 04АП-2813/14;

- Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2013 N 15АП-13517/2013.