Статья 91.16 ЖК РФ. Наемный дом (действующая редакция)

1. Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования" было введено в ЖК РФ понятие наемного дома, определяемое как здание, которое или все помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование. Указанный Закон дополнил ЖК разделом III.2, устанавливающим понятие наемного дома, порядок установления и изменения цели использования здания в качестве наемного дома, прекращения использования здания в качестве наемного дома. Данный Федеральный закон является развитием Указа Президента РФ от 7 мая 2012 г., который предусматривал создание доступного арендного жилья для россиян путем развития жилищного фонда на некоммерческой основе.

Само понятие наемного дома неразрывно связано с договорными отношениями по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования. Предметом договорных отношений в данном случае согласно ст. 91.5 ЖК РФ (см. комментарий к ней) являются жилое помещение в наемном доме социального использования, за исключением комнат (части квартиры), или являющийся наемным домом социального использования жилой дом в целом.

Особенностью наемных домов является то, что цель использования жилых помещений в них - использование их собственником не для собственных нужд, а исключительно с целью предоставления гражданам во владение и пользование для проживания на возмездной основе, что позволяет получать определенный доход.

Следует отметить, что введение в ЖК РФ такого нового понятия, как "наемный дом", повлекло, в свою очередь, необходимость внесения ряда дополнений и изменений в другие законодательные акты. В частности, изменениям были подвергнуты Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Федеральные законы "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", "Об ипотеке (залоге недвижимости)", "О государственной регистрации недвижимости".

Следует отметить, что сам термин "наемный дом" выглядит несколько двусмысленным, поскольку в жилищном законодательстве применяются термины "договор социального найма" и "договор коммерческого найма жилого помещения", поэтому любой дом, в котором заключаются подобные договоры, можно рассматривать как наемный.

В дореволюционном законодательстве и законодательстве некоторых субъектов РФ используется термин "доходный дом", который можно рассматривать в определенной степени как синоним наемного дома, однако содержание этих двух договоров полностью не совпадает. Сам термин был возрожден в законодательстве некоторых субъектов Федерации в начале двухтысячных годов.

Распространение подобных домов на практике началось довольно давно, когда регулирование их деятельности на федеральном уровне отсутствовало. При этом делалась попытка, с одной стороны, решения жилищной проблемы, а с другой - получения определенного дохода. Так, в п. 3 Постановления Правительства Москвы от 25 декабря 2007 г. N 1131-ПП "Об использовании жилого дома по адресу: ул. Мусы Джалиля, д. 8, корп. 2 в качестве дома коммерческого использования (доходного дома)" установлено, что жилым домом коммерческого использования (доходным домом) является жилой дом, в котором все жилые помещения предоставляются по договорам найма в приоритетном порядке гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а при их отказе - гражданам, проживающим в городе Москве не менее 10 лет.

В указанном Постановлении Правительства Москвы также отмечено, что жилой дом коммерческого использования (доходный дом) является доходным домом экономкласса с низким уровнем рентабельности (п. 2).

В ч. 1 комментируемой статьи дается определение наемного дома. Особенностью наемных домов является то, что цель использования жилых помещений в них - использование их собственником не для собственных нужд, а исключительно с целью предоставления гражданам во владение и пользование для проживания на возмездной основе, что позволит, в свою очередь, получать доход.

В отличие от многоквартирного дома в наемном доме может быть только один собственник на все помещения, как жилые, так и нежилые в доме, либо на само здание в целом. Хотя в качестве основной цели сохраняется получение прибыли, в данном случае уже можно говорить об определенной социальной составляющей, поскольку жилые помещения в таких домах предоставляются не всем желающим, а только гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Таким образом, наемные дома дают возможность гражданам, не относящимся к малоимущим, но не имеющим возможности приобрести жилье в собственность, быть обеспеченными жилыми помещениями.

Наемные дома могут быть и в публичной, и в частной собственности (ч. 3 ст. 19, п. 2 ч. 1 ст. 91.2 ЖК РФ), но по цели использования они относятся к жилищному фонду социального использования (хотя допускается и их коммерческое использование). В связи с этим для создания и эксплуатации наемного дома социального использования, находящегося в публичной или частной собственности, может быть оказана государственная, муниципальная и (или) иная поддержка.

2. Согласно ч. 2 комментируемой статьи различают два вида наемного дома в зависимости от цели использования:

1) наемный дом социального использования;

2) наемный дом коммерческого использования.

Соответственно, могут быть заключены два вида договоров:

- найма жилых помещений жилищного фонда социального использования (ст. 672 ГК РФ, ст. 91.1 ЖК РФ);

- найма жилых помещений (ст. 671 ГК РФ).

Заключение иных видов договоров в наемных домах законодателем не допускается.

Следует отметить, что институт наемных домов не отменяет и не заменяет собой предоставление жилья по договорам социального найма жилых помещений, а скорее дополняет их.