Статья 37 ЖК РФ. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (действующая редакция)

1. В ч. 1 комментируемой статьи сказано, каким образом определяется размер доли собственников как жилых, так и нежилых помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Об определении общей площади см. комментарий к ст. 15.

Хотя правомочия собственника доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме ограничены, определение размера доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме имеет важное значение. В частности, размер обязательных платежей за содержание и ремонт общего имущества, а также участие в голосовании на общем собрании определяются пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

2 - 3. При совершении сделок с жилыми помещениями, в результате которых возникает право собственности на них, одновременно возникает право общей долевой собственности на объекты общего пользования. Так, если объектом сделки выступает квартира, то наряду с переходом права на нее происходит переход прав на объекты общего пользования и квартиры (кухня, коридор, ванная комната и др.), и многоквартирного дома. К таким объектам закон относит общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование за пределами и/или внутри квартиры. Субъектами права общей долевой собственности на это имущество являются все собственники помещений в многоквартирном доме.

4. Согласно ч. 4 комментируемой статьи собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, даже если на это есть согласие других сособственников. Невозможность выдела доли в натуре влечет и невозможность отчуждения доли в праве на общее имущество отдельно от индивидуально-определенного жилого помещения.

В соответствии с ранее сложившейся практикой допускалось заключение так называемых инвестиционных договоров, когда физическое или юридическое лицо заключало с государственным или муниципальным жилищным органом договор, по которому принимало на себя обязательство провести реконструкцию объекта общего пользования (например, чердачного помещения), а взамен получало право собственности на этот объект. Такая практика продолжалась и после принятия части первой ГК РФ, хотя в ст. 290 ГК прямо установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит право общей долевой собственности на общее имущество дома. Таким образом, такая практика противоречила законодательству, и в ряде случаев подобные договоры в судебном порядке были признаны недействительными. Вместе с тем нельзя не обратить внимание на то, что указанная норма ЖК противоречит нормам ГК РФ, поскольку согласно ст. 252 ГК участник общей долевой собственности имеет право требовать выдела своей доли из общего имущества. Кроме того, она противоречит ст. 246 ГК, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

При этом следует иметь в виду, что этот вопрос приобретает особую значимость в связи с тем, что есть случаи, когда все собственники жилых помещений в многоквартирном доме не возражают против того, чтобы передать, например, чердак или подвал в собственность одного из жильцов, получив взамен ту или иную компенсацию.