Гражданский кодекс, N 14-ФЗ | ст. 686 ГК РФ
Статья 686 ГК РФ. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения (действующая редакция)
1. По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.
2. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.
Комментарий к ст. 686 ГК РФ
1. В договоре найма допускается замена нанимателя. Полагаем, что установление такой возможности связано с тем, что цель использования жилого помещения одна - это проживание, поэтому на нового нанимателя эта цель также распространяется. Порядок замены нанимателя следующий:
- основанием для такой замены является требование нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих. На практике, полагаем, такое требование как со стороны нанимателя, так и со стороны граждан, постоянно с ним проживающих, может быть направлено в письменной форме (почтовым отправлением или иным способом, подтверждающим факт отправки);
- должно быть получено согласие наймодателя, которое может быть выражено как письменный ответ на требование нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих. При этом наймодатель вправе и не согласовать такую замену, в связи с чем замена нанимателя не допускается;
- новым нанимателем может быть только один из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Данное требование, считаем, связано с тем, что такой гражданин уже постоянно проживает с нанимателем, то есть уже является пользователем жилого помещения и уже обладает статусом, аналогичным нанимателю, поэтому именно он и может являться новым нанимателем.
Основаниями для замены нанимателя являются:
- смерть нанимателя;
- выбытие нанимателя из жилого помещения, которое практически представляет собой прекращение пользования нанимателем жилым помещением. Основаниями для выбытия могут быть перемена места жительства, прекращение семейных отношений, переезд в другое муниципальное образование, другой субъект РФ и т.п.
В указанных случаях нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем. Для этого требуется общее согласие всех граждан, проживающих в жилом помещении, которое может быть оформлено в виде дополнительного соглашения к договору найма. В случае если такое соглашение не оформлено, нанимателями становятся все граждане, постоянно проживающие с прежним нанимателем.
2. Судебная практика:
- Определение СК по гражданским делам Верховного суда Республики Коми от 13.03.2014 по делу N 33-1105/2014;
- Определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 26.06.2013 по делу N 33-4100-2013;
- Определение СК по гражданским делам Мурманского областного суда от 16.10.2013 по делу N 33-3505;
- Определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 27.06.2013 по делу N 33-7974;
- Определение СК по гражданским делам Томского областного суда от 30.04.2013 по делу N 33-925/2013;
- Определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 27.02.2013 по делу N 33-1574/2013;
- Определение Московского городского суда от 05.04.2012 N 4г/9-1500/12;
- Определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 12.03.2012 по делу N 33-1708;
- Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2012 N 06АП-3858/2012.