Статья 263 ГК РФ. Застройка земельного участка (действующая редакция)

1. Положения п. 1 комментируемой статьи основаны на положении ст. 36 Конституции РФ, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц и условий и порядка пользования землей, установленных законом. Собственник земельного участка обладает следующими правомочиями в области застройки земельного участка: он может самостоятельно возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Реализация указанных правомочий должна осуществляться с учетом требования о целевом использовании земельного участка. Возможности застройки отдельных категорий земель исходя из их целевого назначения определяются земельным законодательством. Также при застройке должны соблюдаться правила землепользования и застройки, утвержденные в соответствии с градостроительным законодательством, иные градостроительные нормы и правила.

2. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает диспозитивное положение, согласно которому собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество при условии, что это имущество создано им для себя. Данное положение корреспондирует с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК). Вместе с тем установлено, что иное может быть предусмотрено законом или договором. Однако, если имущество создается для себя, сложно предположить как оно может оказаться в собственности другого лица, особенно на основании договора. Если вещь создана для себя с соблюдением требований законодательства и иных нормативных правовых актов, она должна поступить в собственность создателя, что предусматривает и ст. 218 Кодекса. Созданное для себя имущество может быть лишь впоследствии отчуждено либо перейти к другому лицу в силу указания закона. Например, созданное или строящееся для себя здание (сооружение) может оказаться в собственности другого лица в случае обращения взыскания при ипотеке земельного участка, так как право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя (п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке).

3. Нарушение земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, и (либо) градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство, влечет за собой признание постройки самовольной в соответствии со ст. 222 Кодекса (см. комментарий к ст. 222).